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Quelles sont les conditions de la modification ou de la révision d'un bail commercial ?


Quelles sont les possibilités de changement de la destination des lieux ?
Le locataire ne peut modifier unilatéralement l'usage des locaux, sur lesquels portent le bail commercial. Il est tenu de respecter la destination des locaux définie dans le bail commercial.
Cette obligation ne retire pas toute possibilité pour le locataire de solliciter une modification de la destination des locaux auprès du bailleur. Dans un souci de pragmatisme, la loi confère même un droit au locataire d'obtenir certaines modifications de la destination des locaux.
Il convient de distinguer deux cas :
  • Le cas où le locataire souhaite adjoindre une ou des activités complémentaires ou connexes. Dans ce cas, la loi octroie un droit au locataire d'obtenir cette modification, que le bailleur ne eut donc refuser. Pour user de cette prérogative, le locataire est simplement tenu de notifier son intention au bailleur dans les formes prévues en la matière ;
  • Le cas où le locataire souhaite transformer l'activité du fonds de commerce. Dans ce cas, le bailleur a la possibilité de s'opposer à la demande du locataire. En outre, la demande est soumise à des conditions de forme et de fond, qui sont plus complexes.

Quelles sont les limites à la révision du loyer ?
Tous les trois ans, le loyer du bail commercial peut faire l'objet d'une révision. Si cette révision présente un caractère légal et est donc de droit, elle n'est cependant pas obligataire, si le bailleur ne la demande pas.
L'objet de la révision triennale est de faire correspondre le loyer avec la valeur locative.
Cependant, il existe un mécanisme de plafonnement de l'augmentation des loyers. Sur cette base, le plafonnement conduit à prévoir que la hausse du loyer ne peut excéder la variation de l'indice INSEE du coût de la construction.
Il est possible de combiner cette limite de la variation lors de la révision du loyer avec une clause prévoyant les conditions de calcul de la révision du loyer.
Enfin, il est important de noter que le mécanisme de plafonnement ne s'applique pas de façon absolue et que sous certaines conditions, le déplafonnement - c'est-à-dire une variation supérieure à la hausse plafonnée - est possible.

Dans quel cas le déplafonnement est autorisé ?
Le principe du plafonnement du loyer peut être exclu dans certaines hypothèses. Il s'agit alors pour le bailleur de revenir à la valeur locative des locaux.
Les principaux cas d'exclusion du plafonnement sont les suivants :
  • le cas où il y a une modification des facteurs locaux de commercialité entraînant une augmentation de la valeur locative de plus de 10% ;
  • le cas où il y a eu une modification des caractéristiques du local loué et/ou de la destination par une déspécialisation totale ou partielle ;
  • - le cas des locaux monovalents, c'est-à-dire construits spécialement pour l'activité ou encore, le cas des locaux à usage exclusif de bureaux.

Me MARSOO-CRISTOFINI Avocat à la cour d'Aix en Provence - 193 Allée des Chaumes 13880 VELAUX - Tél : 04 42 07 45 54
Me PAUL LE GALL Avocat à la cour d'Aix en Provence - 9, rue Mignet 13100 Aix-en-Provence - Tél : 04 42 63 09 88
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